La última oleada de resoluciones judiciales en España (2024–2025) aclara puntos clave sobre el uso turístico de viviendas y su encaje con la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la fiscalidad y el régimen interno de las comunidades. Este artículo, en tono práctico y profesional, resume los criterios más relevantes y sus implicaciones para el sector que representa ApturCV: propietarios, pequeños gestores y empresas que operan viviendas turísticas legales.
Lo esencial:
Las comunidades no pueden prohibir ni sancionar el uso turístico si no existe una prohibición expresa en los estatutos o un acuerdo válido con las mayorías legales.
La mención genérica a “uso residencial” no es suficiente para vetar el alquiler turístico.
En materia fiscal, el alquiler vacacional con servicios puede ser actividad económica, pero las obligaciones dependen del caso.
El uso turístico no desvirtúa necesariamente el uso residencial del inmueble.
Cualquier limitación o prohibición exige procedimientos formales (LPH) y mayorías cualificadas.
1) Tribunal Supremo (STS 264/2025, 18 de febrero de 2025)
Doctrina central: La comunidad de propietarios no puede prohibir ni sancionar el uso turístico si no hay prohibición expresa en los estatutos.
Qué significa en la práctica:
Sin cláusula estatutaria clara, la comunidad no puede impedir que un propietario destine su vivienda a uso turístico.
Las sanciones internas por “uso turístico” carecen de base si no existe esa prohibición explícita.
Para el propietario/gestor
Acredita siempre la legalidad (registro VT y cumplimiento normativo).
Conserva los estatutos y actas: si no aparece prohibición expresa, el uso turístico es lícito dentro del marco legal.
2) Pleno del Tribunal Supremo (2024–2025)
Doctrina central: La comunidad solo puede prohibir el alquiler turístico si hay cláusula estatutaria o un acuerdo válido adoptado con las mayorías legales (LPH).
Claves de mayoría:
Prohibir o limitar el uso turístico es una limitación de uso: exige mayorías reforzadas y, en su caso, inscripción registral para oponibilidad erga omnes.
Los acuerdos no retroactivos: no pueden anular un derecho preexistente sin seguir el procedimiento y los quórums exigidos.
Implicación:
Los intentos de “vetar por votación simple” suelen ser anulables. La comunidad debe fundamentar, redactar y aprobar correctamente las cláusulas.
3) STS (difusión 6 de marzo de 2025)
Doctrina central: No es válido vetar el uso turístico solo porque los estatutos digan “uso residencial”. Se exige prohibición expresa.
Traducción operativa:
La fórmula “destino residencial” no impide por sí sola alquilar para estancias turísticas.
Si la comunidad quiere prohibir o limitar, debe decirlo explícitamente y aprobarlo con mayoría cualificada.
4) TSJ de Canarias (19 de marzo de 2025)
Fiscalidad y servicios: El alquiler vacacional con servicios (p. ej., limpieza periódica, ropa de cama, atención en horario extendido, recepción) puede considerarse actividad económica a efectos fiscales.
Implicación para gestores
Si se prestan servicios propios de la industria hotelera, puede cambiar el tratamiento fiscal (alta censal, IVA/IRPF/IS, seguridad social, etc.).
No todas las VUT prestan esos servicios. Analiza tu caso con tu asesoría fiscal.
5) BOE/Resoluciones 2025
Criterio consolidado: El uso turístico no desnaturaliza por sí mismo el uso residencial del edificio o la vivienda.
Por qué importa: Apoya la compatibilidad entre convivencia y alquiler turístico legal, siempre que se respeten normas, aforos, ruidos y reglas de la comunidad.
6) TSJ de Madrid (2025)
Fiscalidad caso a caso: Las obligaciones fiscales del propietario dependen de las circunstancias (duración, servicios ofrecidos, medios organizativos).
Consejo operativo: Documenta qué servicios prestas y con qué medios. Si se trata de cesión de uso sin servicios propios de hospedaje, el encaje fiscal puede ser distinto al de una actividad hotelera.
Doctrina TS y LPH 2025: cómo limitar legalmente el uso turístico
Requisitos esenciales:
-
Redacción clara y expresa en estatutos para prohibir o limitar.
-
Mayorías cualificadas y forma (acta, elevación a público, inscripción en el Registro de la Propiedad).
-
Motivación y proporcionalidad: evitar cláusulas arbitrarias o discriminatorias.
Mensaje clave: El marco legal no impide a la comunidad ordenar su convivencia; le exige hacerlo bien y con seguridad jurídica.
Implicaciones prácticas para el sector (ApturCV)
Para propietarios y pequeños gestores
Verifica y exhibe el número de registro VT (València: –V, Castelló: –CS, Alacant: –A).
Cumple normativa turística, seguridad, seguros RC y atención 24/7.
Conserva estatutos y actas: si no hay prohibición expresa, la comunidad no puede vetar por genéricos (“uso residencial”).
Fiscalidad: revisa tus servicios. Si prestas limpieza periódica, cambio de sábanas, recepción, etc., pide asesoramiento fiscal específico.
Para comunidades de propietarios
Si quieren limitar o prohibir, háganlo por la vía correcta: redacción expresa, mayoría adecuada y registro.
Mejorar la convivencia no exige prohibir: se puede regular horarios, ruidos, residuos y usos comunes con acuerdos proporcionados (y aplicables a todos los ocupantes, turísticos o no).
Para el destino (Comunitat Valenciana)
La jurisprudencia refuerza un modelo de turismo legal y ordenado, compatible con la vida residencial y el comercio local.
El foco debe estar en inspección y sanción a la oferta irregular, no en castigar a quien cumple.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Mi comunidad puede prohibir los pisos turísticos con una votación simple?
No. Según la doctrina del TS, se requiere prohibición expresa en estatutos o acuerdo válido con mayorías legales y, en su caso, inscripción registral.
¿“Uso residencial” en estatutos equivale a prohibición?
No. El Supremo exige mención explícita al uso turístico si se quiere prohibir o limitar.
¿Cuándo se considera actividad económica a efectos fiscales?
Cuando existe prestación de servicios propios del alojamiento (limpieza periódica, cambio de lencería, recepción…), con medios organizados. Si es mera cesión de uso, el tratamiento fiscal puede ser distinto.
¿El uso turístico convierte el edificio en “no residencial”?
No. Las resoluciones publicadas sostienen que el uso turístico no desvirtúa el uso residencial per se.
Recomendaciones operativas
- VT visible en anuncio y en acceso (formato VT-XXXXX-V/CS/A).
- Manual de convivencia: ruidos, residuos, zonas comunes, emergencias.
- Atención 24/7 documentada (SLA de respuesta).
- Seguros actualizados (RC/Bienes).
- Fiscalidad: inventario de servicios y consulta con asesoría.
- Comunicación con la comunidad: transparencia y teléfono directo.
La jurisprudencia 2024–2025 ofrece un mensaje nítido: el alquiler turístico legal es compatible con la vida residencial y solo puede limitarse mediante prohibiciones expresas y mayorías cualificadas. Para el tejido que representa ApturCV, la ruta es clara: cumplir, profesionalizar, dialogar y combatir la oferta irregular. Esa es la base de un turismo legal, responsable y sostenible.
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