Publicado: julio 2026 | Última actualización: julio 2026
Si gestionas viviendas turísticas en la Comunitat Valenciana, el marco normativo que regula tu actividad no para de moverse. Nuevos decretos, sentencias del Tribunal Supremo, depuraciones del registro, cambios en la Ley de Propiedad Horizontal… Es normal sentir que no hay manera de estar al día.
Esta guía no pretende explicar cada norma al detalle. Pretende algo más útil: darte el mapa completo. Saber qué leyes aplican, qué organismos intervienen, cuáles son tus obligaciones fundamentales y qué ha cambiado en 2026. Con ese mapa claro, puedes saber dónde estás y qué necesitas revisar.
Si buscas el detalle de algún apartado concreto, encontrarás enlaces a los contenidos específicos a lo largo de la guía.
El marco normativo: qué leyes regulan las viviendas turísticas en la CV
Las viviendas turísticas en la Comunitat Valenciana están reguladas por normas de tres niveles distintos: autonómico, estatal y europeo. No se excluyen entre sí: se superponen. Y como gestor, debes cumplir con todas.
Nivel autonómico: la normativa que más te afecta en el día a día
La Comunitat Valenciana tiene competencia exclusiva en materia de turismo. Eso significa que las reglas del juego para tu actividad las fija principalmente la Generalitat Valenciana, no el Estado.
Las normas autonómicas clave son tres:
Ley 15/2018, de 7 de junio, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana. Es la ley marco del sector turístico en la CV. Define qué es una vivienda de uso turístico, establece las condiciones generales para su explotación y crea el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana como herramienta de control y publicidad de la actividad.
Decreto 10/2021, de 22 de enero, del Consell. Es el reglamento que desarrolla la ley anterior. Regula en detalle los requisitos técnicos y de calidad que debe cumplir una vivienda turística, las obligaciones de los titulares y de las empresas gestoras, el procedimiento de registro y el régimen sancionador.
Decreto-ley 9/2024, de 2 de agosto, del Consell. Es la modificación más reciente de la normativa reguladora. Introduce cambios importantes: obliga a declarar el periodo de funcionamiento de cada vivienda (solo puedes comercializarla turísticamente en el periodo declarado), establece una validez de cinco años para la inscripción en el Registro —renovable mediante nueva declaración responsable— y refuerza el régimen sancionador.
Nivel estatal: lo que regula el Estado (y lo que ya no)
El Estado tiene competencia en materias transversales que también afectan a tu actividad: fiscalidad, protección de datos, registro de viajeros o arrendamientos urbanos.
En materia de registro de arrendamientos turísticos, el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, creó el Registro Único de Arrendamientos (NRUA) y la Ventanilla Única Digital. En mayo de 2026, el Tribunal Supremo anuló el NRUA. La Ventanilla Única Digital, sin embargo, sigue vigente y operativa.
¿Qué significa esto para ti? Que el sistema de intercambio de datos entre plataformas como Airbnb o Booking y las administraciones públicas sigue funcionando. Tu actividad sigue siendo trazable. Lo que desaparece es la obligación de obtener un número de registro estatal adicional al autonómico. Tu registro autonómico sigue siendo el que te habilita para operar.
Puedes leer el detalle de esta sentencia y sus consecuencias en Qué cambia tras la sentencia del Supremo sobre el NRUA y Qué es el NRUA y para qué sirve.
Hay otras normas estatales que también te afectan como gestor:
- Real Decreto 933/2021, que regula las obligaciones de registro documental e información de huéspedes (comunicación a las fuerzas de seguridad).
- Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), aplicable a estancias superiores a 10 días bajo contrato de arrendamiento temporal.
- Normativa fiscal aplicable a la actividad: IRPF o Impuesto de Sociedades, IVA si procede, y obligaciones como arrendador ante la Agencia Tributaria.
Nivel europeo: el contexto que marca la dirección
La regulación europea no te impone obligaciones directas como gestor individual, pero sí condiciona el marco general. El Reglamento europeo sobre el alquiler de corta duración —que da cobertura a la Ventanilla Única Digital— establece que las plataformas deben compartir datos de actividad con las administraciones de los Estados miembro. Esto refuerza la trazabilidad de la oferta turística y, por tanto, la importancia de que tu actividad esté correctamente registrada y declarada.
La Ley de Propiedad Horizontal: el cambio que más ha afectado a gestores en 2025
Desde el 3 de abril de 2025, la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) exige que la comunidad de propietarios autorice expresamente el uso turístico de una vivienda. Esta autorización requiere una mayoría de tres quintas partes (3/5) de los propietarios. Sin ella, no es posible registrar la vivienda para uso turístico.
Si gestionas viviendas en edificios con comunidad de propietarios —que es el caso más habitual en la CV—, este cambio te afecta directamente. Debes verificar, vivienda por vivienda, que dispones de esa autorización o que está en proceso de obtenerla.
Los organismos que intervienen: con quién tratas y para qué
Conocer quién es quién te ahorra tiempo y confusión cuando necesitas gestionar algo:
Dirección General de Turismo de la Generalitat Valenciana (adscrita a la Conselleria de Industria, Turismo, Innovación y Comercio). Es el organismo autonómico competente en materia de viviendas turísticas. Gestiona el Registro de Turismo de la CV, tramita las declaraciones responsables de alta, baja y modificación, y ejerce la potestad inspectora y sancionadora en materia turística. Es tu interlocutor principal para todo lo relacionado con el registro y el cumplimiento normativo turístico.
Servicios Territoriales de Turismo en cada provincia (Valencia, Alicante, Castellón). Son las unidades territoriales de la Dirección General de Turismo. En la práctica, son la ventanilla provincial donde se tramitan y resuelven los expedientes de registro.
Ayuntamientos. Intervienen en un punto clave del proceso: el informe de compatibilidad urbanística (ICU). Sin este informe favorable del ayuntamiento donde está ubicada la vivienda, no es posible inscribirla en el Registro de Turismo. Algunos municipios tienen además normativas propias que pueden restringir o condicionar el uso turístico en determinadas zonas.
Agencia Tributaria. Para las obligaciones fiscales derivadas de la actividad de alquiler turístico.
Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado. Para el cumplimiento del Real Decreto 933/2021 sobre registro de viajeros (sistema SES Hospedajes).
Tus obligaciones como gestor: el mapa completo
Esta es la parte que más te interesa. No es una lista exhaustiva de cada artículo de cada norma. Es el mapa de las obligaciones fundamentales que debes tener cubiertas.
1. Registro en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana
Es la obligación de partida. Cada vivienda que gestionas debe estar inscrita en el Registro de Turismo de la CV antes de poder comercializarse turísticamente. El trámite se realiza mediante declaración responsable de forma telemática, con certificado digital.
Para inscribir una vivienda necesitas, entre otros requisitos, el informe municipal de compatibilidad urbanística (ICU), la referencia catastral individualizada de la vivienda y la documentación que acredita tu disponibilidad sobre el inmueble.
Una vez registrada, la inscripción tiene una validez de cinco años y debe renovarse mediante nueva declaración responsable antes de su vencimiento.
Consulta el proceso completo en nuestra guía Cómo registrar tu vivienda turística en la Comunitat Valenciana.
Alerta 2026 — depuración del Registro: la Dirección General de Turismo está ejecutando en 2026 una depuración activa del Registro de Turismo. A lo largo de 2025 se dieron de baja más de 18.000 viviendas por carecer de datos esenciales (NIF y referencia catastral). Desde enero de 2026 se está revisando también la existencia del informe de compatibilidad urbanística (ICU) en todos los expedientes. Si recibes una notificación en tu carpeta ciudadana sobre este proceso, dispones de un plazo de 10 días hábiles para aportar el ICU. Pasado ese plazo, la vivienda puede ser dada de baja. Revisa el estado de tus expedientes en el Listado Oficial de Empresas Turísticas de la GVA.
2. Número de registro: publicarlo en todos tus anuncios
Una vez registrada cada vivienda, recibirás su número de registro en formato VT-XXXXXX-V (Valencia), VT-XXXXXX-CS (Castellón) o VT-XXXXXX-A (Alicante). Este número debe aparecer en todos tus anuncios en plataformas OTA y en cualquier otra publicidad, online u offline. Es una obligación, no una opción.
3. Declarar el periodo de funcionamiento de cada vivienda
Desde el Decreto-ley 9/2024, debes declarar para cada vivienda el periodo del año en que la comercializas turísticamente. Solo puedes ofertarla en los periodos declarados. Si en algún momento quieres modificar ese periodo, debes comunicarlo a través del trámite habilitado en la sede electrónica de la GVA.
4. Autorización de la comunidad de propietarios
Como se explicó en el apartado de la LPH: necesitas acreditar que la comunidad de propietarios ha autorizado el uso turístico de cada vivienda con mayoría de 3/5. Esta acreditación forma parte de los requisitos que declaras al presentar la declaración responsable de alta.
5. Informe municipal de compatibilidad urbanística (ICU)
Debe aportarlo el ayuntamiento donde está ubicada la vivienda. Sin él, no se puede inscribir. Algunos ayuntamientos lo tramitan con relativa agilidad; en otros, el plazo puede alargarse meses. Planifica esta gestión con antelación.
6. Elementos de seguridad e identificación en la vivienda
Cada vivienda debe contar con el distintivo oficial visible en el acceso o en el interior, y con un plano de evacuación visible. Son requisitos mínimos de seguridad que se comprueban en las inspecciones.
7. Seguro de responsabilidad civil
Obligatorio para cubrir los daños y perjuicios que puedan producirse en el desarrollo de la actividad. Debe estar en vigor en todo momento y acreditarse en la declaración responsable.
8. Registro de viajeros
El Real Decreto 933/2021 obliga a registrar los datos de cada huésped y comunicarlos a las fuerzas de seguridad a través del sistema SES Hospedajes. Esta obligación afecta tanto a propietarios como a gestores y se aplica a cada estancia, independientemente de su duración.
9. Obligaciones fiscales
La actividad de alquiler turístico genera obligaciones fiscales que dependen de tu situación concreta: si eres persona física o jurídica, si ejerces la actividad de forma habitual, si prestas servicios propios de la industria hotelera, etc.
10. Cumplimiento de las normas de convivencia
Eres responsable de que tus huéspedes cumplan las normas del edificio y del entorno. Muchos ayuntamientos tienen ordenanzas específicas sobre ruidos, acceso o normas de civismo que aplican a las viviendas turísticas. Es buena práctica disponer de un manual de normas de régimen interior que entregues a cada huésped al inicio de la estancia.
Qué ha cambiado en 2026: el escenario actual
El año 2026 llega con tres novedades que debes tener integradas:
La sentencia del Supremo sobre el NRUA (mayo 2026). El Tribunal Supremo anuló el Registro Único de Arrendamientos estatal. Tu registro autonómico sigue siendo obligatorio y válido. La Ventanilla Única Digital sigue operativa. El cambio es relevante, pero no altera tus obligaciones cotidianas como gestor en la CV.
La depuración activa del Registro de Turismo. La Dirección General de Turismo está revisando todos los expedientes y dando de baja las viviendas que no acreditan los datos esenciales o el ICU. Si no has revisado el estado de tus expedientes recientemente, es el momento de hacerlo.
La renovación quinquenal de la inscripción. Desde el Decreto-ley 9/2024, las inscripciones tienen validez de cinco años. Las viviendas inscritas antes del 7 de agosto de 2024 deberán renovar a partir de agosto de 2029. Si tu vivienda se inscribió después de esa fecha, el plazo de cinco años cuenta desde la fecha de inscripción. Anótalo en el calendario y no lo dejes para el último momento.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que renovar el registro de mis viviendas aunque ya las tenía inscritas hace años?
Sí. Desde el Decreto-ley 9/2024, todas las inscripciones en el Registro de Turismo de la CV tienen una validez de cinco años. Las viviendas inscritas antes del 7 de agosto de 2024 deberán renovar su declaración responsable en agosto de 2029. Las inscritas después, a los cinco años desde su fecha de inscripción.
¿Qué pasa si recibo una notificación sobre la depuración del Registro?
Tienes 10 días hábiles desde que accedes a la notificación en tu carpeta ciudadana para aportar la documentación requerida (habitualmente el informe de compatibilidad urbanística). Si no actúas en ese plazo, la vivienda puede ser dada de baja del registro. Actúa con rapidez.
¿La sentencia del Supremo sobre el NRUA me afecta como gestor en la CV?
En la práctica, poco. Tu registro autonómico sigue siendo el que te habilita para operar. Lo que anuló el Supremo es la obligación de obtener un número de registro estatal adicional. La Ventanilla Única Digital, que permite a las plataformas compartir datos con las administraciones, sigue activa. Puedes leer más en Qué es el NRUA y en Qué cambia tras la sentencia.
¿Necesito el permiso de la comunidad de propietarios para cada vivienda que gestiono?
Sí, si las viviendas están en edificios con comunidad de propietarios. Desde el 3 de abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal exige autorización expresa con mayoría de 3/5. Debes acreditarla en la declaración responsable de cada vivienda.
¿Qué es el informe de compatibilidad urbanística y dónde lo pido?
Es el informe que emite el ayuntamiento donde está ubicada la vivienda, confirmando que el uso turístico es compatible con la normativa urbanística del municipio. Sin él, no puedes inscribir la vivienda en el Registro de Turismo. Lo solicitas en el ayuntamiento correspondiente. El plazo de tramitación y el coste varían según el municipio [DATO PENDIENTE DE VERIFICACIÓN: plazos y costes orientativos por municipio principal de la CV].
¿Puedo gestionar viviendas turísticas como empresa, no como propietario?
Sí. La normativa diferencia entre titulares (personas físicas o jurídicas que gestionan hasta 4 viviendas) y empresas gestoras (que gestionan de forma profesional 5 o más viviendas). Si gestionas 5 o más viviendas turísticas, estás en la categoría de empresa gestora, con obligaciones de registro y documentación adicionales.
Mantenerse al día de los cambios normativos es más fácil si tienes respaldo. Descubre todo lo que ApturCV puede hacer por ti: Cómo asociarte a ApturCV.
