Una de las dudas más habituales entre propietarios y gestores de viviendas turísticas es esta: ¿cuántos días puedo alquilar? ¿Qué ocurre si el huésped quiere quedarse más de 10 días? ¿Puedo alquilar solo una habitación?
La respuesta corta: una vivienda de uso turístico (VUT) en la Comunitat Valenciana solo puede cederse por un máximo de 10 días continuados al mismo arrendatario, debe cederse siempre al completo y no puede alquilarse por habitaciones. Todo lo que no encaje en ese marco no es un alquiler turístico — es otra cosa, con otra normativa.
Qué define exactamente una VUT: el límite de los 10 días
Según el artículo 65 de la Ley 15/2018 en su redacción tras el Decreto-ley 9/2024, son viviendas de uso turístico los inmuebles completos cedidos por precio, con fines turísticos, por un tiempo igual o inferior a 10 días computados de forma continuada a un mismo arrendatario, siempre que cuenten con informe municipal de compatibilidad urbanística favorable o documento equivalente.
Ese límite de los 10 días no es una recomendación: es el criterio que define si estás ante una VUT o ante otra modalidad de alquiler. Superarlo — aunque sea por un día — hace que la estancia deje de estar cubierta por la normativa de viviendas turísticas.
Cómo se computa el plazo
El plazo es continuado y referido a un mismo arrendatario. Esto significa que lo que cuenta es la duración ininterrumpida de cada estancia de una misma persona. Dos estancias distintas de la misma persona en momentos diferentes del año son dos alquileres independientes, cada uno con su propio cómputo.
Tabla de modalidades
| Modalidad | Duración | Cesión | Normativa |
|---|---|---|---|
| VUT (vivienda de uso turístico) | Hasta 10 días continuados al mismo arrendatario | Vivienda completa | Ley 15/2018 + Decreto-ley 9/2024 |
| Alquiler de 11 días o más | 11 días o más continuados al mismo arrendatario | Vivienda completa | Arrendamiento de temporada (LAU) |
| Alquiler por habitaciones | Cualquier duración | Habitación | No permitido en VUT. Normativa diferente según caso |
Qué pasa a partir del día 11
Si un arrendatario va a quedarse 11 días o más de forma continuada, esa estancia no puede gestionarse como alquiler turístico. Le aplica el régimen del arrendamiento de temporada de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Esto no significa que no puedas alquilar por periodos más largos — significa que ese alquiler tiene un marco legal diferente, con sus propias obligaciones, y que no puede ampararse en el registro de la vivienda turística. Si ofreces este tipo de alquiler, es importante que estés al tanto de las obligaciones que conlleva.
Ten en cuenta también la disposición transitoria del Decreto-ley 9/2024: las reservas ya contratadas por 11 días o más antes de la publicación del decreto pudieron mantenerse hasta su fin en las condiciones pactadas.
Por qué no se puede alquilar por habitaciones
La norma es clara y no admite interpretaciones: la vivienda de uso turístico se cede siempre al completo. El arrendamiento turístico de habitaciones está expresamente prohibido en la Comunitat Valenciana, al igual que el de habitaciones en embarcaciones, caravanas o similares (salvo el marco específico de los campings).
La lógica detrás de esta restricción es coherente con la naturaleza de la VUT: es una vivienda que se cede íntegramente durante la estancia, no un establecimiento de alojamiento compartido. Quien quiera ofrecer habitaciones a turistas de forma individual está ante una modalidad distinta, con un encuadre legal diferente al de la VUT.
Cuándo se presume finalidad turística
La ley establece que se presume que una cesión tiene finalidad turística cuando:
- La vivienda la cede una empresa gestora de VUT.
- El propietario la pone a disposición de usuarios turísticos para ese fin, preste o no servicios adicionales de tipo hotelero.
- Se utilizan canales de comercialización turística, incluido Internet (plataformas como Airbnb, Booking u otras).
Esta presunción tiene importancia práctica: si tu vivienda aparece en una plataforma turística, la Administración puede presumir que opera como VUT independientemente de la duración real de las estancias. Por eso es importante tener el registro en regla y operar dentro del marco que corresponde a cada alquiler.
La referencia catastral y la validez del registro
Cada declaración responsable y cada contrato de cesión debe incluir la referencia catastral única e individualizada de la vivienda. No vale una referencia genérica del edificio: debe ser la específica del inmueble.
La inscripción en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana tiene una validez de cinco años. La renovación se realiza mediante una nueva declaración responsable, que debe presentarse dentro del mes anterior a la fecha de finalización. No renovar a tiempo es una infracción.
Para el proceso completo de inscripción y renovación, consulta la guía de cómo registrar una vivienda turística en la CV.
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o bajo el régimen de vivienda turística. Una estancia de 11 días o más continuados al mismo arrendatario supera el límite de la VUT y se encuadra en el arrendamiento de temporada (LAU). Si quieres ofrecer este tipo de estancias, es otro tipo de contrato con obligaciones distintas.
No. La vivienda de uso turístico debe cederse siempre al completo. El arrendamiento turístico de habitaciones está expresamente prohibido en la Comunitat Valenciana. Si quieres explorar otras opciones de alquiler parcial, es una modalidad diferente con un encuadre legal distinto al de la VUT.
El cómputo es por estancia continuada al mismo arrendatario. Dos reservas separadas en el tiempo son dos alquileres independientes. Lo que no puede ocurrir es que una única estancia ininterrumpida de la misma persona supere los 10 días bajo el régimen de VUT.
Son modalidades distintas con normativa diferente. La VUT es una vivienda residencial cedida temporalmente; el apartamento turístico es un establecimiento concebido desde su origen para uso alojativo. Consulta la guía sobre la diferencia entre apartamento turístico y VUT para entender en cuál de las dos categorías encajas.
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