Desde el 3 de abril de 2025, instalar una vivienda turística en un edificio con comunidad de propietarios requiere un acuerdo expreso de esa comunidad. La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal cambió las reglas del juego, y cualquier gestor o propietario de una vivienda turística en régimen de propiedad horizontal necesita entender bien qué implica.
Esta guía explica qué cambió, qué exige la ley ahora, cómo se acredita la autorización y cuál es el rol que puede jugar un gestor profesional para mantener una convivencia sin fricciones.
Qué cambió y desde cuándo
La Ley Orgánica 1/2025, en su Disposición Final Cuarta, modificó la Ley de Propiedad Horizontal. La reforma entró en vigor el 3 de abril de 2025.
El cambio principal: para instalar una vivienda de uso turístico en un edificio en régimen de propiedad horizontal se necesita ahora el acuerdo expreso de la comunidad de propietarios. Antes, la jurisprudencia anterior del Tribunal Supremo exigía que la prohibición constara en el título constitutivo o en los estatutos para ser efectiva. Con la reforma, ya no hace falta modificar esos documentos: basta con el acuerdo de la junta.
Esta reforma afecta tanto a las viviendas turísticas nuevas como a las que ya estaban en funcionamiento antes del 3 de abril de 2025.
Qué exige la ley: la mayoría del 3/5
Para que la comunidad pueda tomar una decisión sobre la actividad turística en el edificio — autorizarla, limitarla o prohibirla — necesita el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas de participación.
Es una mayoría cualificada doble: de propietarios y de cuotas. Y puede usarse tanto para autorizar la actividad como para prohibirla o establecer condiciones específicas.
Las fuentes de referencia son el BOE (LO 1/2025) y la nota de prensa del Ministerio de Vivienda.
Cómo acreditar la autorización al registrar tu VUT
Si tu vivienda está en un edificio con comunidad de propietarios, necesitas acreditar que cuentas con el acuerdo del 3/5 en el momento de presentar la declaración responsable de inicio de actividad.
El documento que acredita ese acuerdo es el acta de la junta de propietarios donde conste el voto favorable con la mayoría exigida. Guárdala: es un documento esencial tanto para el trámite de registro como para acreditar tu situación ante una inspección.
Para más detalle sobre el proceso de registro, consulta la guía de cómo registrar una vivienda turística en la CV y la guía de normativa 2026, que también recoge este requisito.
El gestor como mediador: buenas prácticas de convivencia
Más allá del marco legal, la convivencia entre una vivienda turística y el resto de vecinos depende en gran medida de cómo se gestiona la actividad. El gestor profesional tiene aquí un papel fundamental: actuar como mediador preventivo antes de que surja cualquier problema.
Estas son las buenas prácticas que marcan la diferencia:
Normas claras desde el primer momento
Entrega a cada huésped, al inicio de la estancia, un manual de normas de convivencia del edificio: horarios de silencio, uso del ascensor, normas sobre la terraza, gestión de residuos. Que el huésped sepa desde el principio qué se espera de él.
Respuesta inmediata ante incidencias
Si un vecino contacta porque hay una incidencia con los huéspedes, responde de inmediato. La rapidez en la gestión es lo que distingue a un gestor profesional de uno que no lo es. Dejar pasar horas sin responder genera conflictos que podrían evitarse.
Control del comportamiento desde la distancia
Establece canales de contacto directo con los huéspedes durante la estancia. Si recibes una queja de un vecino, puedes contactar inmediatamente con quienes se alojan para resolver la situación sin escalar el conflicto.
Comunicación proactiva con la comunidad
No esperes a que haya un problema para presentarte. Informar a la comunidad de que hay una vivienda turística en el edificio, de cómo funciona y de cómo pueden contactarte ante cualquier incidencia, reduce significativamente la tensión. Una VUT bien gestionada no genera externalidades negativas para el vecindario.
Para más recursos sobre convivencia responsable, consulta también nuestra sección WeRespect: convivencia y buenas prácticas.
Preguntas Frecuentes (F.A.Q.)
Tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas de participación. Es una mayoría cualificada doble que aplica tanto para autorizar la actividad como para limitarla o prohibirla.
Con el acta de la junta de propietarios donde conste el acuerdo favorable con la mayoría del 3/5. Es el documento que acredita la autorización y que deberás tener disponible tanto para el proceso de registro como ante una posible inspección.
Sí. La reforma de la LPH afecta también a las viviendas turísticas que ya estaban en funcionamiento antes de esa fecha, no solo a las nuevas altas. Si tienes una VUT activa en un edificio con comunidad de propietarios, debes asegurarte de contar con el acuerdo del 3/5. Si tienes dudas sobre tu situación concreta, consúltalo con un asesor o con ApturCV.
Sin ese acuerdo, la vivienda no puede operar legalmente como turística en ese edificio. Si la junta no alcanza la mayoría necesaria, las opciones pasan por intentar una nueva convocatoria con más información o argumentos, o bien por explorar si el inmueble tiene alguna otra posibilidad de uso. Es un punto que conviene consultar con un asesor especializado.
Infórmate. Mantente actualizado. Protege tu actividad. Asóciate a ApturCV y accede a orientación directa para gestionar correctamente tu relación con la comunidad de propietarios.
